天高く馬肥ゆる秋、ＴＫＤです。
今週は関西と東京で頑張りたいと思います。


さて、昨年、地元のお祭りとして紹介させて頂いた伊佐具神社の神事ですが、
今年は「イニシア塚口」にも御神輿がやってまいりました！

ちょきちょき（？）と聞こえる掛け声に思わず髪を切ってしまいます。
隣のウォーターバレイ君は、ぐーを出しておりました。
全く貧相な発想です。

 

今年は10月18日に来ましたが、来年もお待ちしております。



ところで先月28日、ＡＤＲ手続きが全金融機関同意のもと無事成立しました。

最近では、よく他社も申請されてますが、大型案件事例としては初めて、

ということで当初よく報道されていました。

関係各位には、本当にご迷惑ご心配をおかけしておりましたが、

弊社も再生に向けての第一歩を踏み出したという状況であります。

イニシア塚口もいよいよ残り20戸台となってきましたので

早く全てのお部屋にご入居頂けるよう頑張りたいと思います。

※追記

前回、10月以降、優遇金利が縮小されるのでは？と予想しました。

金融機関によりますが、やはり！　優遇金利縮小＝実質金利上昇となってきてます！

（平成21年10月18日撮影、イニシア塚口敷地内チェリーストリートにて）

ご無沙汰しております、爆売れマンション出向中ＴＫＤであります。

今回は、「買い時でっせ」と言われている、住宅の購入時期について極私的試論を展開したいと思います。

経済的客観性だけでみれば、今は買う時期であり、買わない理由はありません。
私は弊社社員ではありますが、極端にいえば、このマンションでなくてもいいので、
どこかで、新築の不動産を「できる限り早急に」取得した方が得である、と考えます。

営業しておりますと、「時期はまだ決めていない」「１年位探してみて・・・」などの声も
たまに聞きますが、現在においては、これは極めて合理性のない行動です。

いくつかのポイントがあります。

誰も彼もが口をそろえて言っているポイントではありますが、
ここでは個人的な見解も踏まえて展開したいと思います。


　①ローン金利ならこの９月！

　　実は現在、実質金利は、戦後60年を超える歴史で最低水準になっております！
　　低金利だとよく聞くと思いますが、本当にこれはありえない水準です。

　　但し、４月以降、各行ともに実質金利（店頭金利から金利優遇を引いたあとの金利）は
　　上昇に転じており、下半期においても同傾向は強まるものと思われます。

　　これには明確な背景があります。
　　金融機関によっては、変動プランの実質金利は１％を切っております。
　　現在、過去最大と言われる「ローン控除」が、年末残高の１％還付される状況にあり
　　ローンを借りると得になる（１％切る金利で借入れ、１％が戻る）とも言えます。
　　

　　金融機関からすればそこまで金利優遇を行い、金利を下げる必要がないという点から
　　４月以降、上昇局面に転じていると思われます。
　　
　　そして、もう１点。
　　１％程度の金利では、あまり儲からない、ということがあります。
　　通常、銀行は金利分から、契約者の団体信用生命保険料を支払いますので、
　　実はさらに利益が薄くなっています。
　　金融機関からすると、市況を考慮しながら、金利優遇を▲縮小させたいのです。

　　金利の見直しは主に半期毎であり、４月ほとんどの銀行で金利優遇が縮小され、
　　実質金利が上昇していることを考えれば、

　　10月以降さらに金利優遇は縮小されると思われ、

　　この2009年9月が、この水準での最後の時になる可能性は高いと推測します。

　

　②ローン控除的には？まだ大丈夫！
　
　　税制は、ほぼ時限立法により変化するのですが、過去最大と言われるローン控除は、
　　実は来年まで同水準です。

　　その後は平成25年まで同じような水準が続きますが、
　　平成23年以降は控除の限度額が減少しますので、最も最適な時期は

「今から来年まで」

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　となります。


　③新築マンションは「今」が異常値下がり！

　昨年、特にリーマンショック以降、マンションデベロッパーは各社ともに販売が鈍化し、
　予定通りに販売が進捗しませんでした。

　その結果、多くのマンションが完成在庫となり、多額の経費負担が発生する中、

　事業収支を度外視して資金回収の為に、価格調整を行う事態に陥りました。

　それでも、一部は倒産、一部は買収されるなど、業界全体厳しい状況となり、

　継続企業においても、各社のきなみ赤字決算になっております。

　弊社以外の企業を見ても、完成在庫マンションは、負担が大きい為、価格調整後も
　様々なキャンペーン特典などを付けたりと極めてお得になっております。
　

　　　完成在庫マンションを中心に、　現在の取引相場は

バブル崩壊後、最安となった平成14～15年頃の水準まで下落

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　しております。

　事業収支的には赤字ですが、それでも在庫を圧縮する為、価格調整して販売する

　こうした状況は、今のような異常事態下でしかありえないのです。　





※時期に関して※



　さて、そもそも「分譲価格」と「賃料」には、ある程度のバランス（相関）関係があり、

　　その前提の中で、分譲と賃貸のメリット・デメリットが並列に語られ、それぞれの

　　　ライフスタイルやタイミングに応じて、どちらかを選択する、という状況でした。

　しかしながら、この100年に1度か2度か知りませんが、とにかく経済異常事態の中で

　　分譲価格と賃料のバランスが崩れており、分譲価格は、現在賃料に比して大きく

　　　低下した水準になっております。

　

　この状況においては、両方ともにメリット・デメリットはありますが、購入に関しては

　　デメリットが軽減され、メリットが大きくなっており、つまり、購入に対する傾斜が

　　　かかっているのです。

低くなっている＝決断しやすい⇒やはり、みんな決断している。　



　一度購入するとなかなか引っ越しできない、と考える方もいますが、そうではなくて

　低価で購入すれば、売却や賃貸もしやすく、購入リスクが軽減されているのです。

　では、何を買うべきか？それは（あれば）次回にご説明してみたいと思います。



「今」は

じっくり探すのではなくて

　　短期集中で探す時です。

少しだけの「勇気」を持って　

どこかは買って欲しい、と切に思います。



　さあ、私も買えるかどうかは別にしてとにかく購入の旅へ出発してみたいと思います。

７月３１日（金）、「イニシア塚口」のお隣、森永製菓塚口工場にて"納涼祭"が開催されました！

夕方17：30の開場から、工場内の芝生グラウンドにたくさんの人が集まってきます！

「イニシア塚口」のご入居者様もたくさん見かけました。

　　　　　　　　　　　〈フォレストコート１５階共用廊下より撮影〉

芝生の両側にずらっと模擬店が並んでいます。

 タコ焼100円！おでん100円！とそれぞれ安い！

その他、焼きそば・唐揚げ・アメリカンドッグ・フランクフルト・チヂミｅｔｃ、いろいろありました！

皆さん、ばっちりレジャーシート持参で、芝生に座って楽しんでましたよ♪

食べ物以外にも、わなげ・スーパーボールすくい・キャラクターすくいｅｔｃ、子供たちが遊べる模擬店もいっぱいありました♪

そして森永製菓ならではの、お菓子の詰め合わせも特価で売っており、お楽しみ袋1000円を購入し

ちゃいました！

最後に

日も暮れて・・ＪＲ「塚口」駅から見た会場の様子。

「イニシア塚口」に住んだら、すぐお隣でこんな夏祭りが楽しめていいですね～♪

夏はやはり・・・祭りです。

↓↓↓　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　18時からはホコテンになる四条通りは人であふれ、辺りが暗くなり始めると山鉾の提灯が幾十となく点灯され祇園囃子が賑やかに奏でられていました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　とにかく人！人！人！でした。　　　　　　　　　　　　　　　　　　この日は夕方から涼しい風が心地よく　　　　　　　　　　　　　　　　　　　吹き祇園囃子もまた心地よかったです

今回塚口ブログに初参加いたしました。今後ともよろしくお願いします。（古田）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  　　　　　　　　　　

初めまして。新入社員の近藤です。

最近、雨が多くて、じめじめする日々が続いてますね～。

そこで、イニシア塚口の爽快な眺望をご覧になってすっきりした気分になって下さい！！

イニシア塚口からは南東方向にあたる、ＳＫタイプ1534号室バルコニーからの大阪の眺望です！！

　正面にスカイビル、その左にヘップファイブの観覧車も見えるんですよ☆後ろの生駒山も良いですね～　なにより、空が広くて気持ちいい！！　

　近くに見える緑は近松公園です。近松門左衛門由来の公園で、この間ふらっと立ち寄ったんですが水辺で近くにお住いの方が囲碁を打っておられました。春には桜もきれいでした！！

次に、イニシア塚口からは南方向にあたる、ＳＫタイプ1534号室バルコニーからの尼崎の眺望です！

近くに高い建物がない分、どの方向にも抜けていてとても気持ちいいです！！

180度パノラマの眺望は感動的です！！

夜はというとこんな感じです！！(ＳＫタイプ1534号室バルコニーから)

左に大阪と右に尼崎がきらきらと輝いております！！

近くには住宅地が広がっているので、明かりが少ないです。奥に見える大阪、尼崎のネオンとのコントラストが良いかんじですね！！

ちなみに、お部屋(ＳＨタイプ831号室)からの眺めはというと、

とこんな感じです。

ムーディーですね～☆

ソファーに座ってお酒でも飲みながら夜景を眺めたいものです。

お昼でも、晩でも、是非一度眺望を見に来て下さい！

お待ちしております！！

写真撮影日：2009.6